“征迁+房票”盘活楼市 谨防形成“新白条”

临房网 2022-12-09 08:25
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  最近,在福建南平武夷山市一处征迁现场,记者看到开发商打出的大幅广告:“房票来了,你准备好了吗?”

  何为“房票”?最高人民法院的《行政裁定书》这样表述:“房票是产权调换方式中的操作方法,是征收人与特定被征收人及安置房源企业之间的结算凭证。”

  今年4月以来,福建省南平市各县(市、区)尝试用“征迁+房票”方式去化商品房库存。据统计,截至8月31日,南平市共完成拆迁172万平方米,房票安置签约80万平方米(包括现金安置、安置房安置),拆迁户使用房票购房28万平方米。在“征迁+房票”的刺激下,仅8月份全市商品房销售网签面积就达31.3万平方米,同比增长24.8%,环比增长117%。

  激活县城楼市

  南平市位于闽北山区,市、县两级财力较弱,存量商品房去化压力较大。该市住建局副调研员郑灿华介绍说,今年4月,南平市各县(市、区)启动旧城改造片区开发“百日攻坚”行动,在改善人居环境、消除安全隐患、提升城市品质的同时,释放住房刚需;同时出台房票安置政策,让拆迁户持优惠的房票在县域内购房,快速去化库存,迅速完成安置。房票还在一定程度上缓解了地方政府拆迁短期资金压力。

  清澈的富屯溪从顺昌县城穿城而过,河的一边是成片的老旧低矮小区,另一边是刚开发的商品房楼群。但在过去,面对7000元/平方米左右的价格,老旧小区的群众很难有机会住进新房。如今,“征迁+房票”使二者“握手”。

  “百日攻坚”行动开始后,南平顺昌县选择的首个征迁目标是城北片区。该区域面积580亩,包括贮木场、机砖厂等老旧小区,房屋大多低矮破旧,生活配套设施差、安全隐患多。截至目前,这里已完成拆迁13.18万平方米,采用房票安置签约面积12.98万平方米,征迁户使用房票购房网签备案面积4.39万平方米。

  顺昌县副县长李军介绍说,该县以房票优惠政策激活房地产市场。对于选择房票安置的征迁对象,每平方米补偿金额为7320元,且征迁面积小于30平方米的按照40平方米补偿安置,大于30平方米且小于50平方米的按照50平方米补偿安置。而对选择现金补偿的安置对象,征迁按每平方米4260元的评估价进行补偿,且没有面积优惠。

  相较于现金补偿,房票安置每平方米补偿价格提升约72%,征迁面积计算较实际面积提升35%以上,优惠政策引导八成以上征迁户选择房票安置。县政府还提供247套高品质低价格安置现房供持房票者挑选,这批房源均价为5846元/平方米,比周边商品房价格低1000元。

  顺昌县规定,拆迁户手中的房票须在2年内在本县域内购房,不兑现现金。相关人士算了一笔账,如果拆迁户拆迁计算面积是50平方米,就可以拿到36万多元的房票,拿房票购房具备团购性质,开发商还会打折。拆迁户只需添加少量金钱就可以购买七八十平方米的安置房或商品房,改善居住环境。

  顺昌县住建局局长刘生兴说,8月份全县零星销售商品房28套,而房票销售438套。目前全县在售7个楼盘都愿意收房票卖房,其中最大的一个楼盘已收价值1亿多元房票,另一个拥有200多套房源的小楼盘今年以来零星销售只有5套,但房票销售已达6000多万元,还有一个楼盘也收了3000多万元房票。

  撬动三方利益共同点

  “征迁+房票”模式在南平多地显现成效。

  光泽县住建局局长黄辉介绍说,南平市各县(市、区)结合实际、因地制宜,制定的房票政策不尽相同。光泽县的房票优惠是:设定拆迁户拿现金是100%,拿房票购政府安置房、商品房、二手房则分别奖励15%、10%、5%,同时开发商打折优惠。该县商品房库存不多,所以把二手房纳入房票购房范围,开发商收的房票1个月后即可兑现。

  截至8月31日,南平光泽县已完成征迁签约679户,完成拆除面积14.93万平方米,采用房票安置共计550户、12.16万平方米,房票购房网签备案面积2.6万平方米。仅8月份,当地就去化商品房207套、安置房109套,成交二手房49套。此外,群众手中还持有近10万平方米的房票可用于购房。

  光泽县副县长张建平说,“征迁+房票”催生了刚需,再加上光泽县库存不多、房票及时兑现等有利因素,开发商看到了商机,从而激活了土地出让市场。今年上半年该县成功出让商住用地170亩、出让金3.2亿元,预计下半年还可出让54亩,实现收入1.2亿元。

  武夷山市是南平的知名旅游城市,商品房库存较多,去化压力较大。但在“征迁+房票”刺激下,8月份当地销售商品房6.36万平方米,环比增长154%,1个月去化9%。该市还引入“电子房票”系统,具有自动结算功能,并与商品房网签系统、预售资金监管系统数据互通,既提高效率又降低了操作风险。

  武夷山市住建局局长王乐说,在当下房地产市场低迷、库存多的背景下,房票的使用实现了各方共赢。未使用房票时,房屋征收不能直接推动房地产市场复苏,而房票则实实在在让商品房市场重新活跃起来,减缓了房地产企业现金流压力,提振了对未来市场的信心。被征收者可用房票在全市范围内的众多开发项目中进行选择,不限用途和套数,获得了实惠。房票可将金额分开使用,不足部分自行补足即可,十分灵活。地方政府通过“征迁+房票”稳经济、复苏房地产市场,同时亦可增加土地出让收入和税收收入。

  李军分析认为,顺昌“征迁+房票”优惠政策撬动了政府、群众、开发商的利益共同点,达成多赢局面。房票以政府信用为担保,县政府为开发商设定的兑现期为2年,这就为地方赢得2年兑现缓冲期。目前顺昌县为征迁开发共投入2.8亿元房票,加上部分已属库存的安置房,几乎没投入多少现金,而98.48%的房票已通过购房转入开发商手中,起到了去库存的作用。凭房票购房的拆迁户还可办理房贷,这样房票可撬动更多银行贷款资金。

  像顺昌这样的山区县城商品房,按常规方法去库存已十分困难,因为总人口在减少、年轻人在流失,但“征迁+房票”让开发商看到了回笼资金的可能。顺昌县政府还与开发商签订协议,同意开发商在申请解除到期重点监管资金时,可加上不低于70%的房票金额一并支取,此举增加了开发商的资金流动性。

  老旧小区的群众更是受益者,他们搭上房票班车住进了新房,圆了安居梦。目前顺昌县597户拆迁户几乎都购置了新房。

  “为中低收入人群提供中低价格的房子,让‘征迁+房票’模式滚动发展、良性循环。”张建平说。

  房票兑现是关键 防止形成新“白条”

  多位受访人士表示,“征迁+房票”模式要实现可持续发展,要抓好房票兑现这个关键环节。

  李军表示,通过此次征迁,顺昌县获得了580亩优质土地,其中340亩可以用于出让。目前顺昌县土地出让成交价格在每亩300万元至500万元,经测算该地块可获出让金10亿元以上,完全可以覆盖房票的2.8亿元。此外,县政府也在考虑用其他来源资金提前兑现部分房票。

  福建省政府发展研究中心社会处处长朱四海认为,房票是当前房市疲软下的短期刺激政策、部分解决方案,空间有限,不能指望解决房地产所有问题。地方政府在房票运作中应注意把握几点:一是新征迁土地应多业态共容、多渠道变现;二是地方政府与开发商可合作引入保险机制,分担风险;三是根据财力、偿债能力等设置房票总额限制,不能过度发放形成新的“白条”;四是全流程监管防风险。

  福州大学房地产研究所负责人王阿忠表示,房票是一种权宜之举,它撬动了政府、开发商、拆迁户三者利益共同点,更适合三四五线城市。该模式要实现可持续发展,房票兑现是关键。

来源:经济参考报


    编辑者:zyf0539

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