你家的物管上市了吗？房企将目光投向物业管理服务

临房网讯：涉足新能源汽车、进军文旅领域……近年来房企的多元化布局越来越丰富多彩。而作为卖房子的配套服务，物业管理服务也逐步成为房企青睐的新盈利点。

据了解，截至2019年4月，在A股和港股上市的物业服务企业分别为1家和13家，共计14家。其中，碧桂园服务、中海物业、彩生活、雅生活服务等几家物业巨头营业收入均超过30亿元，上市物业服务企业在营业收入上逐渐形成梯队。

1 已有14家物业管理企业上市

随着物业管理企业承担的功能越来越多，可探索的领域也越来越广，很大程度上已经跨越传统的角色。而去年正是物业管理行业与资本市场关系紧密的一年，2018年2月1日，首现行业A股第一股——南都物业；紧随其后，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务陆续登陆港股市场。去年年内，A股和港股上市的物业服务企业数量达6家，与过去几年上市的物业服务企业数量相当，物业服务企业在资本市场表现活跃。

进入2019年，3月份滨江服务、奥园健康相继上市。据中国物业管理协会的最新统计，截至今年4月，A股和港股上市的物业服务企业分别为1家和13家，共计14家。安信证券在研报中表示，这一方面是源于房企对房地产行业增速放缓的预判，另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性，以及轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。安信证券认为，“做好存量”已成为房地产行业当下的重点，通过物管服务的提高来帮助房企盘活存量已被市场所认可。在地产行业发展的带动下，未来几年将是物管行业迅速成长的时代。

业内人士还认为，房企之所以热衷物业分拆上市，除了为推动业务规模扩张外，更为寻求创新升级原有业务，从而增加新的利润增长点。旭辉集团董事长林中认为，在房地产市场严格调控的背景下，通过将物业分拆上市，房企旗下物业板块能减少对于集团的资金依赖，同时实现独立运作，减轻母公司财务压力。

2 去年成绩单靓丽 逐渐形成梯队

去年，各家上市物业服务企业在资本市场、管理规模、营业收入、盈利能力等方面表现亮眼，各项指标纷纷交出靓丽的成绩单。中国物业管理协会的最新统计发现，在营业收入中，绿城服务收入最高，达67.10亿元；彩生活同比增速最快，为121.87%；碧桂园服务、中海物业、彩生活、雅生活服务营业收入均超过30亿元量级，上市物业服务企业在营业收入上逐渐形成梯队。

在资本的助力下，上市物业服务企业的品牌影响力和资金实力均得到进一步加强，企业跑马圈地，扩张明显，企业运营规模持续增加，在管面积稳步增长，合约面积增速加快且高于在管面积的增速，储备面积充足，锁定企业未来的成长。数据显示，12家上市物业服务企业（南都物业、祈福生活服务未公布在管面积，不在统计之内）在管面积达11.89亿平方米，同比增长28.6%。其中彩生活在管面积最高，达3.63亿平方米；雅生活服务面积增长最快，高达76.32%。12家上市物业服务企业各显其能，在管面积稳步增长。

而从合约面积上来看，11家上市物业服务企业（中海物业、浦江中国、奥园健康未公布合约面积，不在统计之内）总合约面积已达20.17亿平方米，同比增长40.45%。其中，彩生活合约管理面积最大，达5.54亿平方米；永升生活服务合约面积增速最快，达96.41%。

值得注意的是，储备面积在一定时间内会转化为产生收益的在管面积，因此储备面积的增加，将为未来稳定、持续的在管面积供应增加了确定性。年内，9家上市物业服务企业（南都物业、中海物业、祈福生活服务、浦江中国、奥园健康未公布储备面积，不在统计之内）的储备面积总数已达9.20亿平方米，较2017年同期增长51.32%，储备面积增多，增速加快。其中碧桂园服务储备面积最多，达3.24亿平方米；永升生活服务增速最快，达268.12%。

3 总体盈利向好 痛点仍有待解决

记者对比去年各家房企物管收入发现，碧桂园服务最会“赚钱”，年内净利润最高，达9.34亿元；雅生活服务净利润增速最快，同比上升高达170.10%；碧桂园毛利最高，达17.62亿元；毛利增速最快为雅生活服务，达118.42%。不过地产专家邓浩志指出，多数房企物业盈利能力仍很弱，目前行业痛点是“人工成本占75%，并且每年成本都在上涨；而物业费收入却具有很大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成”。

“物业盈利的痛点必须打通。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，物业盈利首先要降低成本，利用互联网平台，做到流量思维挖掘业主场景价值，拓展更多需求发力点。这样一来，物业管理服务具备与业主形成天然的入口关系，任何社区业主的行为都将是流量的体现。而通过互联网技术与大数据对这些流量进行分析，可以浓缩为一个个用户的画像，以便于对用户提供实时所需的精准服务。

据了解，彩生活就是通过收集用户大数据作为依托，目前已形成一个满足业主家庭多样化需求的B2F生态圈，从最基本的物业服务（维修、清洁、租房等）开始，不断拓宽生态圈服务外延，挖掘更多业主需求，打造大社区产业体系。此外，在2018年，龙湖集团提出“空间即服务”，通过数据化、智能化，做连接人与空间的未来企业。龙湖智慧服务总经理曾益明曾表示，社区作为人居的核心空间，物业能通过更有温度的服务，与业主建立起具有黏性的关系，更能够通过精准的数据采集，为业主提供更有价值的服务。近三年，龙湖智慧服务增值服务持续复合增长率达150%，占物业总收入10%。2020年，龙湖智慧服务的营业收入目标为60亿元。

4 目前均在抢地盘 巩固地位成关键

从今年上市的物管公司资金用途来看，大部分资金都被用来收并购以扩张规模。如雅生活将65%的融资投入收并购，其中45%收购其他物管公司，10%收购物管相关业务公司，剩余10%成立物业管理产业基金扩大业务的地域覆盖范围；永升服务将有55%的募资金额用于战略性收购及投资。易居企业集团CEO丁祖昱透露，由于目前物业管理行业集中度不高，全国约有11万余家物业企业，每一家平均的管理面积规模很小，行业前100强的市场份额仅占整个市场存量的32%。因此，目前上市的物管企业几乎都将所融资金用来投资和收并购项目。

“当前房企旗下的物业板块依旧处于抢地盘阶段，对资金需求也日益增多，登陆资本市场让企业在未来物业领域业务爆发时将有分一杯羹的机会。”58安居客首席分析师张波表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，除了追求扩张速度，房企拆分物业上市也能实现规范管理平台、建立专业化团队的目标。但房企也应加大投入打造社区O2O增值服务平台，实现物业收益多元化。此外，积极创新物业费证券化，对未来的规模扩大和盈利能力提升都有积极影响。

有业内人士指出，在强者恒强的态势下，上市物业服务企业在营业收入、管理规模、总资产及在资本市场方面均得到显著的提升，行业集中度得到进一步的加强。不过，能够抓住政策、资本、市场、行业发展的红利，迅速扩张，在大市场中巩固行业地位，最终攀登到行业的顶峰才是关键。